47家房企仅2家销售增长 ，逆袭靠 的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年 的销售情况 。截至1月16日 ，以克而瑞发布 的2022年全年销售榜序列为参考 ，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据 ，其中同比降幅在50%以上 的房企数量多达25家 。

　　不过 ，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长 的企业，增幅分别为8.6% 、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿 的目标，也 是TOP20房企中唯一实现正增长 的企业 。事实上 ，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上 ，9月份 的同比增幅更是高达178% 。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好 的优质项目 ，并形成了TOD开发模式。数据显示 ，越秀地产 的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿 ，同比增长58.8% 。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代 ，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期 ，整体负债保持在低水平 的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间 ，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会 ，获取更多好项目 。

　　据海通证券研报 ，2020年以来 ，越秀地产的总借贷规模保持增长 的态势 ，从2020年末的约678亿元增长至2021年末 的约755亿元 ，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模 ， 是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高 的拿地力度 。据克而瑞统计 ，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米 ；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米 。在2021年和2022年上半年，越秀地产 的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平 ，投资强度可见一斑 。

　　同时 ，由于行业 的持续下探，土地市场竞争明显减弱 ，使得尚有余力 的开发商得以“捡漏”优质地块 。越秀地产便在广州2022年 的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年 的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析 ，“在行业下行期内 ，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提 的是 ，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧 ，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企 的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企 的房子。”

　　这也促使央国企背景 的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现 ，例如在2022年12月，保利发展、华润置地 的合约销售额同比增幅分别为55.76% 、9.8%。

　　对于不追求规模 的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求 的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业 的人群中，约38%是进行改善置业 ，较2021年增加5个百分点 ，位列各大购房原因之首 。

　　反映在仁恒置地 的销售上便 是颇高 的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末 ，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源 ，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元 ，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市 的聚焦 。

　　据仁恒置地披露 ，2022年 ，在上海 、苏州 、无锡、天津 、新加坡五个城市中 ，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额 的约81.5% 。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示 ，2022年前11个月 ，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售 的约6成，其他主力城市如杭州、长沙 、苏州、武汉等也均为热点一二线城市 。这些热点一二线城市 的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小 的市场冲击。

　　区域深耕亦 是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一 。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9% ；位列行业第13位，较2021年同期前进9位 ，这也 是滨江集团历史最佳排名 。

　　这其中 ，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军 。2022年，滨江更 是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注 。据克而瑞 ，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州 。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地 ，就尽量少到浙江其他地区拿地 ；浙江有地 ，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地 ，就尽量不到全国其他地区拿地 。”戚金兴在近期的公司年会上表示 ，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现 。”戚金兴认为 ，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中 的优势地段 、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

预约数月起 ！购房者仍扎堆提前还贷 ，为什么 ？值不值？******

　　“我提前去银行预约了提前还房贷 ，2月18日可以正式办理。”北京市民王飞告诉贝壳财经记者自己两个月前预约了提前还10万元 的房贷，近期将可办理 。

　　最近在首套住房贷款利率政策动态调整机制下 ，房贷利率不断下行 ，提前还房贷 的年轻人不断增加 。

　　面对扎堆提前还贷现象，不少银行设置了“时间门槛” ，购房者需要提前两三个月甚至更长时间去预约。还有银行通过提高提前还款的成本来抑制客户提前还款 的行为 ，去年8月份有银行因收取房贷提前还款补偿金惹争议。

　　为何大家要提前还房贷？易观分析金融行业高级咨询顾问苏筱芮分析，伴随着理财投资收益 的走低以及去年下半年以来资本市场及债市 的波动性加大 ，对于占据绝对优势的保守型群体来说，资金难以有好的去处 ，因此越来越多 的金融消费者倾向于通过提前还款来”降杠杆“，优化自身负债结构 ，同时也图个“心安” 。但提前还贷行为未必会受到银行 的欢迎 ，尤其在个人房贷作为优质资产的当下 ，银行会倾向于采取更多预约还款 、作出收费等“限制性措施”。

　　从购房者角度看 ， 是否要提前还房贷 ？什么样的情况下提前还房贷比较划算？上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析称，“理论上来讲 ，刚买房不久 ，剩余利息较多 的购房者可以考虑 。而还贷时间较长 的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款肯定 是不合适的 。”

　　提前还房贷需预约

　　“三个月能办下来也不错了”

　　近日，一波“提前还贷潮”在年轻人中盛行。

　　北京市民王飞告诉记者自己两个月前预约了提前还10万元的房贷，近期将可办理 。另有市民小李称 ，“昨晚提的提前还款申请，下午四点多就通过了 ，可办理时间为4月23日。”

　　据了解，目前部分银行可通过APP线上进行提前还贷 的操作，但是预约全靠“拼手速”。有购房者表示 ，在APP尝试提前还款时，页面显示暂时无法受理该提前还本申请 ，线上额度已满。个别银行APP则直接关闭了提前还款的线上通道，只能去柜台排队办理 。

　　某国有大行的客户经理告诉新京报贝壳财经记者 ，提前还款需先去营业部申请 ，等额度分配下来再通知存款，扣款成功后大概一个月拿涂销资料。但由于人民银行给每个银行都有固定额度的，目前提前还房贷肯定需要排队预约的。“三个月能办下来也不错了 。”该客户经理表示。

　　“现在提前还款的人太多了，银行设置了提前还款的额度 ，所以一直都在排队 。”另一家银行 的客户经理也对贝壳财经记者表示，现在提前还贷都要在系统中预约 ，目前在该行预约起码也得两个月 。

　　对于部分购房者愿意提前还房贷 的原因 ，有银行分析人士指出 ，这主要是因为近年来宏观经济环境复杂，市场利率持续下行，部分早年购房者房贷利率高 ，提前还房贷减少利息支出；同时 ，由于市场利率下行，资产收益普遍下降，导致风险适中、高于房贷利率的资产难找，即有部分“闲钱”的业主难以找到风险 、收益匹配 的资产。

　　上述分析人士指出，房贷能为银行提供稳定现金流收入的优质资产 ，提前还房贷能加快资金回笼，拓展房贷空间，但也损失未来较高 的利率收益 ，并且如果短期内出现较多提前还房贷情况，银行就面临短期难以找到类似优质资产匹配，机会成本上升的问题 。

　　“个人按揭贷款 是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行 的营收和利润 ，因此不少银行选择提高还款门槛 。”博通分析金融行业资深分析师王蓬博对贝壳财经记者表示 。

　　有人提前还款可省几十万利息

　　提前还贷值不值？

　　“利息太高了。”魏先生告诉贝壳财经记者，他肯定 是要提前还房贷 的 ，原来理财收益能覆盖房贷，现在不能了 ，就想提前还了 。

　　据魏先生计算，其在河北的一处房产贷款金额70万元 ，还款期限为25年(已经还款5年) ，如果现在提前20年还清，以5.2%的利率、等额本息还款方式计算 ，可以省下约37w 的利息 。

　　农业银行的一名客户经理也向记者分析称 ，目前来看，如果理财收益远低于预期水平 ，提前还贷还 是比较合适的 ，除非有更好的投资渠道。

　　相比扎堆提前还贷的购房者 ，也有购房者表示，近期不打算提前还房贷 。去年曾提前还过一笔房贷的北京市民李凡告诉记者，“在今年 的环境下 ，我肯定不会提前还款 ，而 是更倾向于投资。”

　　作为一名个体经营者，黄女士则认为手握“现金流”相对更划算。黄女士告诉贝壳财经记者，用尾款 的资金经营带来 的收益远大于提前还贷省下的利息。

　　苏筱芮指出，在房贷“上车时”利率过高 的人群会更偏好提前还款 ，以求在当前利率水平较低的环境下节约更多利息，目前国内第一波疫情已进入尾声 ，后续第二波等不确定性依旧存在 ，预计今年倾向于提前还贷的人群依旧保持在高位。

　　那么 ，究竟什么样的人适合提前还款 ？王蓬博认为，手里有余钱的，又找不到合适 的投资渠道 ，或者对于资产稳定期望较高 的购房者 ，可以选择提前还贷 。

　　严跃进则认为，利息支出太多，手上有闲钱的人可以选择提前还款 。此外 ，理论上来讲 ，刚买房不久 ，剩余利息较多 的购房者也可以考虑 。而还贷时间较长 的购房者已经还完大部分利息 ，此时再去选择提前还款肯定 是不合适 的。

　　“对于个人来说，提前还房贷减少了利息支出 ，但需要让渡资金流动性 ，并且金额不在小数目。”上述银行分析人士认为 ，一般来说，对于房贷利率高，还房贷期限长 ，短期拥有大笔“闲置”资金的业主相对适合一些 。他指出 ，从趋势看 ，随着经济回暖，利率中枢有所抬升，金融市场回归常态 ，市场风险偏好逐步回暖 ，提前还房贷预计有所减少。

　　新年伊始，监管接连重磅发声 ，既有提出对购买首套住房要大力支持 的 ，也有提出要鼓励房 、车等大宗商品消费 的 。苏筱芮建议 ，一 是明确提前还贷 的相关业务流程，使进度变得更加透明，二是充分响应监管精神，关注新增房贷的拓展 ，为首套购房 、多子女二套改善购房等刚需群体做好基础性金融服务 。

　　严跃进亦认为，提前还房贷目的就是减少利息支出 ，应该重视扎堆“提前还贷”现象。一方面，要积极宣传“存量贷款也会降利息”的精神，减少提前还房贷 的行为 。另一方面，各地要把“房贷利率下调-房贷提前偿还”之间 的关系做系统的研究 ，从保护购房者权益角度积极为购房者减负 。

　　新京报贝壳财经记者 王雨晨