楼市出现积极信号 ！多地二手房市场率先回暖******
低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了。
近日 ，多家机构发布1月楼市数据 ，均显示二手房先于新房明显回暖 。比如贝壳研究院称 ，1月上旬50城日均带看量较12月增加22%，北京、石家庄 、廊坊及天津等地增幅均在40%以上 ；日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊 、北京等地日均成交较12月翻倍 。
业内专家认为 ，此轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来 ，就能对新房产生带动作用 。一些城市出台了鼓励卖旧买新 的政策 ，卖一买一按照首套房执行 ，对换房改善也采取了退税优惠，这些政策将在新年发挥更积极 的作用。
二手房市场低谷回升
去年以来 ，楼市出台了千条调控政策 ，但新房市场反应平淡，至今都未见明显回温 。与之不同 的 是，二手房市场自去年12月便有所回暖 ，进入2023年趋势更加明显。
贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场 的交易量有明显反弹，重庆、西安 、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。
房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1% ，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月减少5个，沈阳 、贵州 、烟台等城市环比止跌转涨 。
进入2023年1月上旬 ，二手房市场继续走暖 ，带看等多个先行指标明显回升 ，50城日均成交量较去年12月日均增加39% ，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍 。
同时，作为代表房价走势 的先行指标，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月 的不景气 ，突破20 ，这表明后续二手房价格将止跌。珠三角 、长三角城市群二手房景气度突破20 ，珠三角区域已经逼近30，预计后期价格止跌走稳动力更强 。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为 ，尽管房地产调控政策 的底部早就出现，但“市场底”迟迟不肯出现 ，主要原因是三重压力：一 是对未来收入预期 的担忧 ，二是房企交付风险，三是对房价大幅下降的担忧 。但如果把时间拉长到三年看，会有不一样的发现 。
他表示 ，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现，2019年12月起 ，重点50城房价上行周期共20个月 ，累计涨幅11.4%；下行周期17个月 ，累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平，疫情前期货币外溢带来 的刺激效应基本出清完毕 。
经过三年疫情考验 ，不同城市房价 的涨跌不一，50城中房价上涨的城市有18个，最高涨幅41.1% ，平均涨幅13.5% ；房价下跌 的城市有32个，最大跌幅16.4% ，平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌 ，但一线城市 、长三角、大湾区 、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨 。
许小乐认为，这轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升 。四季度以来，购房者的心态已出现些许变化 ，计划在未来半年内购房 的比例显著回升 ，其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21% ，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。
中银证券研报也显示 ，二手房市场正全线回暖，2022年12月31日~2023年1月6日，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米 ，环比上升1.9% ，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日 ，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米，环比上升19.9% ，一、二、三线城市环比均上升 。
不过将时间轴拉长 ，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。浙商证券数据显示，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米 ，处于2020 、2021、2022年 的下游水平。
楼市企稳具备有利条件
与二手房市场走势不同，当下新房市场仍寒意阵阵。
国家统计局最新发布数据显示，2022年 ，全国商品房销售面积 、销售金额同比分别下降24.3%和26.7% ，创历史同期最大跌幅，比2014～2015年库存高压期的跌幅都要大。
房价方面，2022年全年 ，商品房均价下跌了3.2%，已连续11个月下跌 。70城数据显示 ，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌 ，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。
2022年 ，房地产开发投资也下跌10% ，创下年度最大跌幅 。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ，上一次楼市开发投资承压 ，还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1% ，2022年楼市的压力是史无前例的 。
在他看来 ，2022年，由于房价下跌 、买房动力不足 ，资金链紧张等，金融机构纾困地产 的意愿不足，因为资产价格没到底，也担心风险。于 是 ，开发商不得不降价促销 ，而且力度越来越大 。由此 ，形成了供需两端相互弱化的循环 ，导致行业全链条下滑 。
不过，作为国民经济 的支柱产业，房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示 ，初步判断2023年房地产对整个经济 的拖累不会比2022年大，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。
同日 ，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议强调 ，一要稳预期 ，坚持房子是用来住的 、不是用来炒 的定位，增强政策 的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求 ，提升市场信心，努力保持供需基本平衡 、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调 ，严控投机炒房。
二要防范风险。“一头”抓出险房企，帮助企业自救 ，同时依法依规处置，该破产的破产 ，该追责 的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关 。切实维护购房人合法权益 ，做好保交楼工作 。“一头”抓优质房企 ，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况 。
三要促进转型。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售 的 ，必须把资金监管责任落到位 ，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险 。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检 、养老 、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等 。
李宇嘉表示，2023年 ，一边要稳定楼市，一边要纾困企业，一边要保交楼 。这三项工作，目前都面临着巨大 的挑战 。保交楼进入攻坚阶段，剩下 的都 是难啃的骨头，都是存在资金硬缺口 的 。疫情后，民生、预期都要休养生息，怎么尽管稳定下来，2023年 的工作仍旧艰巨。
不过，随着需求端政策加快落实，符合条件 的城市首套房贷利率下调 ，一二线城市政策空间不断释放 ，更多核心城市的信心有望回升 。中指研究院认为，若各地政策执行到位 ，房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。
许小乐认为 ，预计2023年越来越多 的消费者开始入市 ，供求关系恢复平衡 ，市场交易量价迎来温和修复 ，上半年房价逐步企稳回升 。不过 ，取消行政性干预 ，意在恢复市场调节机制 ，并不是鼓励加杠杆炒房 。在“房住不炒”政策框架下，市场会向中枢水平靠拢，不会出现报复式大涨。
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