套路多多 ，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心 。

　　买房置业 是老百姓重要 的消费需求之一 。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法 、风清气正 的市场环境不可或缺 。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房 ，常常处于弱势地位 。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等 。这种时候 ，消费者应该如何有效维护自身的权益 ？

　　被“虚假宣传”误导 ，开发商规避责任怎么办 ？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时 ，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖 ，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后 ，开发商擅自更改规划，之前宣传 的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏 ，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失 。

　　在消费者购买一手房 的时候 ，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介 。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告 、宣传资料不构成要约，不属于交付标准 ，不具有约束力，双方应以正式合同为依据” 的条款 。那么 ，这些宣传和介绍是否有法律上 的约束力？

　　中国消费者协会对此指出 ，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容 。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务 ，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示 ，消费者维权主要 的依据是以合同约定为准 ，但 是一般情况下商品房 的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但 是 ，如果销售广告和宣传资料 是开发商在商品房开发规划范围内 的房屋 ，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定 ，对商品房买卖合同订立以及房屋价格 的确定都有重大影响，那么它就构成了要约 。”谢龙说，这种情况即使 是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容 。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据 ，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约 的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请 。商业广告和宣传 的内容符合要约条件 的 ，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时 ，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米 ，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他 的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点 ，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约 。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书 、户型图、小区平面图等宣传资料 ，或 是通话录音、现场录音录像 、聊天记录等 。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办 ？

　　“多签了2份《补充协议》 ，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映 ，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主 的责任 ，规避了开发商 的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位 ，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》 ，在《补充协议》中多处变更 、修改 、增加原合同中的主要约定事项 。

　　谢龙指出 ，这种情况会导致正式合同里 的一些条款失效 。

　　“从法律效力上来说 ，补充条款要高于合同条款 ，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解 。”谢龙表示 ，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平 的条款也 是无效的 。当然，具体要根据条款内容来判断 。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在 的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款 ，对不可抗力 的具体情形和影响程度有一个明确 的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下 ，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样 的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米 的新房 。打算交定金时，销售人员告知 ，除了首付款 ，还要准备好买“升级装修包” 的钱 ，否则房子就无法购买。几经协商未果 ，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出 的李先生很 是郁闷 ，强制买卖装修升级包是违规行为吗 ？

　　谢龙对此解释 ，从法律规定看 ，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己 的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿 ，侵害了消费者自主选择权 。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者 的强制交易行为 。

　　虽然拥有拒绝的权利 ，但是实践中 ，面对不接受就不购房 的情况 ，消费者仍有购房意愿怎么办 ？

　　“这种情况下 ，如果消费者购买装修升级包 ，要看开发商能否正常给消费者开具正规 的发票 。如果不能 ，说明这个收费是不合理 的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示 。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题 ，但 是合理性还是有所欠缺 。商品房买卖 是一种平等主体 的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈 、故意隐瞒等导致合同无效 的因素 ，合同 是有效的 。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益 ，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等 ，以及如未能达到约定 的标准，开发商应承担何种法律责任 。

　　精装修货不对板，如何解决 ？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远 ，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题 。尤其 是卫生间的瓷砖 ，很多 是空 的。

　　精装修房屋货不对板 、缩水 、漏水、减配……业主可以主张哪些权益 ？面对开发商“样板间仅供参考 ，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款 ，业主该如何有效维权 ？

　　姜超峰认为 ，房屋质量问题分两种 ，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重 的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定 。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用 的 ，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方 的解释 ，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准 ，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送 的要求 ，比如品牌、材质等 ，否则开发商同样可能构成违约。

苏炳添巩立姣当选中国田协副主席 运动员有更多话语权******

　　中国田径协会网站显示 ，苏炳添 、巩立姣已出任中国田协副主席一职 。此前中国前篮球名将姚明经选举，连任中国篮球协会主席。在国际体育组织，担任职务 的中国运动员也越来越多 。中国运动员正在通过成绩和能力 ，为自己的团体获得越来越多 的话语权。

　　中国短跑飞人苏炳添曾率队夺得东京奥运会男子4×100米接力铜牌 。在东京奥运会男子百米半决赛中 ，苏炳添跑出9秒83，创造新的亚洲纪录。此前苏炳添在多哈田径世锦赛期间，历经竞选环节，由多哈世锦赛 的全体参赛运动员进行投票 ，当选世界田联运动员工作委员会委员。

　　女子铅球运动员巩立姣同样战功赫赫 。她曾七次站上世锦赛领奖台，夺得东京奥运会女子铅球冠军。随着巩立姣与苏炳添共同当选为中国田协副主席，意味着田径运动员可以贡献自身经验 ，发出更多声音，推动中国田径运动发展 。

　　盘点

　　越来越多的运动员成为领导者

　　在中国体育单项协会方面 ，越来越多 的运动员成为领导者 ，提升了自身的话语权。曾经率队在2004年雅典奥运会和2008年北京奥运会上打入前八名的前男篮名将姚明 ，目前已获选连任中国篮球协会主席 。2017年姚明首次当选中国篮协主席时曾经表示，新一届中国篮协既要借鉴国际先进经验，更要深入研究中国实际情况，走出一条自主创新之路。在长达5年的任期当中 ，姚明对于CBA联赛的改革有目共睹，让联赛水平和效益得到提升。在今年女篮世界杯，中国女篮勇夺第二，追平历史最好成绩 。此外 ，中国三人女篮夺得东京奥运会铜牌。

　　在排球领域，中国女排名宿郎平于2017年增补为中国排球协会副主席 。郎平从2009年归国后 ，常年在一线教练员岗位上工作。多年海外执教的经历也使她具备了广阔的国际视野，尤其对欧洲各国排球联赛有着深入 的认识 。这对谋求职业化和市场化的中国排球联赛深化改革起到很大的帮助 。

　　足球领域，中国女足名宿孙雯在2019年当选为新一届中国足协副主席 。1996年和1999年，孙雯带领中国女足先后夺得亚特兰大奥运会和美国女足世界杯的亚军。在1999年世界杯上 ，孙雯以7个进球获评赛事最佳射手和最佳球员。2018年孙雯担任中国足协女足青训部部长兼女足青训总监，青少年女足发展呈现复苏势头。

　　在冰雪领域 ，中国奥运冠军申雪于2018年当选花样滑冰协会首任主席。当选后申雪表示，协会将推动花样滑冰的后备梯队建设 、中国与世界的交流、国家队 的备战、行业规范 的设定 、花滑产业市场 的开拓、赛事 的开展 、各级运动员与注册俱乐部 的管理 、项目宣传普及等 。“我觉得运动员生涯对我最大 的帮助，就是遇到所有困难都会去坚持 ，去跨越一个又一个鸿沟。”申雪说。

　　在国际领域 ，越来越多的中国运动员通过竞选进入世界体育组织任职。2019年5月，国际奥委会提名中国冬奥首金得主杨扬作为奥林匹克运动的代表，竞选世界反兴奋剂机构副主席成功 。2022年 ，杨扬成功连任世界反兴奋剂机构副主席 。

　　曾经在索契冬奥会勇夺女子速滑1000米冠军 的中国选手张虹，入选世界反兴奋剂机构理事会 。作为国际奥委会委员 ，张虹成为第一组被任命 的5名成员之一。张虹于2018平昌冬奥会期间加入国际奥委会。目前 ，张虹担任国际奥委会2024江原道冬青奥会协调委员会主席 、国际奥委会冬奥会未来东道主委员会委员等职务 。张虹还 是世界反兴奋剂机构基金董事会 的成员之一 。

　　在国际单项体育组织，中国乒协主席刘国梁当选为WTT世界乒联首任董事会主席。在2021国际乒联代表大会上，刘国梁成功当选国际乒乓球联合会执行副主席。中国女子乒乓球名将刘诗雯，在2022年12月召开的国际乒联运动员委员会主席选举中 ，和印度运动员阿昌塔共同当选国际乒联运动员委员会主席 。这 是国际乒联首次产生一男一女两位运动员委员会主席。此前男乒选手许昕当选为亚洲乒联副主席 。

　　在网球领域 ，中国女子网球名将郑赛赛 ，加入由塞尔维亚网球名将德约科维奇 、加拿大网球运动员波斯皮希尔等共同发起创立的世界网球球员工会PTPA ，旨在对全世界网球运动员的个人权利进行保护。作为该组织初始8位成员之一，郑赛赛将帮助网球运动员争取权益，获得更好的待遇 。　文/本报记者 褚鹏 统筹/杜锐

　　供图/视觉中国