国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来 ，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧 。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元) ，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一 。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注 的热点话题 。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼 的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面 ，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国 是直通车采访时表示 ，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机 、1997年香港金融风暴等多次动荡环境 ，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈 是企业成功穿越周期 的保障 。
独特 的发展模式
这些年来 ，许多内地房企激进扩张，追求高周转 ，但负债高 ，经营风险大 ；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为 ，新世界走出了一条不同于两者的发展路线 ，“我们既不 是单纯的香港发展商 ，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月 ，新世界中国将总部从香港搬到广州 ，这 是公司本地化 的重要一步 。黄少媚说 ，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售 、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气 ，在速度上跟本地企业不相上下。不同 的是，在设计上 ，新世界仍然保留了香港企业设计国际化 的优势 ；在经营上，也仍然采用港资企业独有 的管理模式 。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入 的多元化 。新世界中国既做写字楼 、住宅等 的销售 ，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11 、K11 ARTUS艺术寓所 、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来 的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时 ，又有长期稳定 的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来 的资金回笼过慢等问题 ，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始 ，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南 、华东、东北 、华北 、华中 的数十个城市 。但速度和规模并非港资企业 的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后 ，新世界调整了内地布局 ，其关键词就 是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角 的发展 ，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市 ？
黄少媚说，首先 是新世界擅长 的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报 。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手 的领域 。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合” ，黄少媚透露 ，十年前 ，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区 ，去年新世界中国总部落户广州 。近年来，新世界加大投资力度 ，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类 的项目，如：深圳龙岗188项目 、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外 ，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所 。2018年 ，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照 ，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期 的重要方式 。但这对企业的运营和管理能力有较高 的要求 。
黄少媚说 ，新世界多元生态圈融汇地产、商业 、酒店、零售 、教育 、金融保险 、医疗等多个领域 ，“别的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝 。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店 、新世界酒店 ；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露 ，今年 ，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务 ，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校 ，位于广州南站附近 ，接近香港高铁站，已经开始招生了 。即将建成 的深圳K11 ECOAST项目 ，未来将 是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也 是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌 ，单纯做住宅 ，那就很难对消费者形成独特 的吸引力 。此外，在新世界 的生态圈中，消费积分可以共享 。比如消费者买了新世界的房子 ，得到积分 ，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病 ，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要 的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化 的生活场景 。
过去，内地房地产市场 的发展 是“以量取胜”，但需求就这么多，量 的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型 ？黄少媚说 ，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
巨笔微雕壮丽 的强军画卷****** 党的二十大报告对国防和军队建设作出一系列重要论述，特别是关于“繁荣发展强军文化 ，强化战斗精神培育” 的阐述 ，是军队文艺找准强军“战位” 的时代坐标，也 是强化担当作为 的旗帜方向 ，对繁荣和发展新时代军事文艺，具有重大现实意义和深远历史意义 。 回顾历史，在党和国家发展进程中的重大关头，独具特色的军事文化之所以能够如同精神火炬、冲锋号角 ，激励全军将士披荆斩棘、英勇奋战，取得一个又一个辉煌胜利 ，就是因为其始终以党的旗帜为旗帜 、以党的方向为方向 、以党 的使命为使命。当前和今后一个时期，学习宣传贯彻党的二十大精神是全党全国全军的首要政治任务 。加快推进国防和军队现代化 ，奋力实现建军一百年奋斗目标，新时代军队文艺工作者要在充满光荣和梦想 的新征程中 ，为强国兴军发挥更大更好作用 。 一 是当好习近平强军思想“宣传员”。注重用先进军事文化培育官兵 、锻造人民军队，是我们党 的优良传统和特有政治优势。军队文艺工作者要切实用党 的二十大精神统一思想、坚定信心、明确方向 、鼓舞斗志，通过开展内容丰富、形式多样的宣传教育活动 ，创作推出生动感人 、鼓舞人心 的军事文艺精品 ，积极发挥价值引导力 、文化凝聚力 、精神推动力 ，坚定官兵忠诚维护核心、矢志奋斗强军的理想信念 。 强军事业呼唤强军文化 。军队文艺工作者要深化习近平强军思想武装，进一步培塑政治忠诚、掌握思想方法 、破解发展难题。军事文艺要积极回应国家 、民族和时代 的召唤，回应人民群众对强军事业 的热切期许 ，全景式反映广大官兵的奋斗成长、人民军队 的踔厉奋发 ，创作更多与历史同向、与时代同行 、与官兵同心的文艺精品 。通过提升生活厚度、情感温度 、审美高度来增强文艺力量 ，让人们看到新时代革命军人听党指挥 、奋进一流 的崭新风采 。 二是当好强军文化的“司号员” 。实现建军一百年奋斗目标，离不开强军文化 的引领和鼓舞。作为强军文化 的重要组成部分，军事文艺必须紧盯强军目标，把服务备战打仗作为根本着力点。当今世界 ，战争形态日新月异，军事文艺工作者必须紧盯战场之变，锻造过硬本领，加速实现能力素质的“升级换代” 。 在催人奋进 的强军鼓点中，全军官兵都在进行一场强行军、急行军 。军事文艺所担负 的特殊历史责任 ，要求最大可能贴近、聚焦战场实战，在更大坐标系上讲述强军故事 。面对改革强军惊涛拍岸 ，面对形势任务深刻变化，军队文艺工作者应该有一种时不我待的紧迫感。如何反映改革强军的伟大进程 ，如何突破军事文艺 的创作瓶颈 ，谁能敏锐预判，谁能率先转型，谁就能抢占强军文艺创作的制高点 。这无疑对军队文艺工作者 的历史感 、判断力和预见性提出更高更难的挑战 ，亟须乘势而变、与时代同频共振 。离开火热 的强军实践，在恢宏 的时代主旋律之外茕茕孑立 、喃喃自语 ，只能被时代淘汰 。 “临渊羡鱼，不如退而结网 。”强军时代 的文艺精品不在书本上 ，不在材料里 。只有投身火热 的练兵备战一线 ，追赶铁流滚滚 的兵车 ，不是以“创作员”头衔去采访，而 是以“战斗员”身份去体验，了解不同类型部队 ，熟悉联合作战文化，才有可能记录改革强军 的伟大征程，讲述当代军人的奋斗拼搏 ，创作出无愧于伟大时代 的军事文艺精品。 三 是当好建军百年 的“书记员”。古往今来，优秀文艺作品必然是思想内容和艺术表达有机统一 的结果。文艺工作者创新突破的勇气有多大 ，往往决定作品能够走多远；文艺工作者站得越高 ，塑造 的人物看得越远 。巨著《人间喜剧》因为描写了一幅法国社会变革时期 的历史画卷，而使巴尔扎克被誉为记录法西兰社会的优秀书记员。 90多年来，人民军队在中国共产党领导下 ，脚踏祖国 的大地 ，背负民族的希望 ，在血雨腥风中奋起成军 ，在硝烟烈火中百炼成钢 ，筑起坚不可摧的热血长城，创造了彪炳史册的丰功伟绩 。这是一部波澜壮阔 的雄伟史诗，也是不可多得的创作资源 。强军事业 的阔步迈进和官兵精神文化生活的新期待新需求，强烈呼唤更多优秀作品。军队文艺工作者应该以时代使命感和历史责任感投身火热生活，拥抱伟大时代 ，创作推出更多强军文艺精品，奏响更加恢宏的强军乐章 。 今天，强军兴军 的伟大实践，如军事训练改革、武器装备更新、官兵主体成分改变等，都为军事创作提供了深厚 的素材 。要把创新“标尺”定在确保战斗力提升上，把创新“准星”瞄在时刻准备打仗上 ，创作出更多新时代 的英雄人物 ，拿出更多凝神聚气 的优秀作品 ，激励广大官兵 的强军意志，培育新时代战斗精神 ，让新时代官兵形象焕发新 的光彩 。 全景记录建军百年 的伟大征程 ，巨笔微雕人民军队的强军画卷，军队文艺工作者承担着艰巨复杂的时代重任 ，肩负着无比光荣 的使命担当 。这 是一场贯通过去、现在和将来的时代大考 ，更是一场检验能力 、觉悟和境界的精神大考。对于今天处于改革“进行时” 的强军文艺创作，军队作家和艺术家其实 是与改革转型中 的广大官兵同步成长 、互相见证 、共同进步。军队文艺工作者要从战略规划、转型建设、使命任务和练兵备战等全方位书写新时代的人民军队 ，在创作中不断强化信息主导、体系支撑、精兵作战、联合制胜 、创新驱动等思维理念，能够统筹表现联合作战内容。只有身入、心入、情入，增强脚力、眼力 、脑力、笔力才能创作好作品，才能建立起与时俱进 的创新体系和文化自觉 ，用更雄阔生动的笔触讲述人民军队 的光辉征程 ，以坚定步履迈向打赢未来战争的文学战场。（王龙） 百姓彩票地图 |
