化解房企风险，住建部长说：要“慢撒气”******

　　文/庞无忌

　　胎迅速漏气，会有爆胎危险 。但如果“慢撒气” ，则可以争取更多时间 ，缓释风险。

　　这就 是今年化解房地产企业风险的“关键词” 。

　　住房和城乡建设部部长倪虹近日接受媒体专访时表示，今年要以“慢撒气”的方式 ，稳妥化解房企资金链断裂风险。

　　什么 是“慢撒气” ？如何做到“慢撒气” ？

　　“慢撒气”，软着陆

　　对于2023年的房地产工作 ，倪虹近日表示，概括起来是三句话 ：

　　第一句 ，增信心。让房企有信心，让购房者有信心，让新市民 、青年人有信心 。

　　第二句 ，防风险。这 是底线 ，防范和化解好风险，房地产市场才能平稳健康发展 ，经济才能行稳致远。

　　第三句 ，促转型 。提升住房品质、让老百姓住上更好的房子， 是房地产市场高质量发展 的必然要求 。

　　其中，针对化解房企风险 ，倪虹指出 ，以“慢撒气” 的方式 ，稳妥化解房企资金链断裂风险。重点 是增加房企开发贷 、并购贷和购房人的按揭贷 ，满足合理融资需求。

　　什么是“慢撒气”？

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“慢撒气”实际上指的 是在不发生重大系统性风险的前提下，让存量风险有序释放 ，“去腐生肌”。这个过程中可能会有阵痛 ，但这 是由旧模式向新模式过渡必须要承担的成本。

　　这个概念并非首次提出。2018年 ，银保监会主席郭树清曾提及房地产泡沫需徐缓调理 、“慢撒气”；全国政协经济委员会主任尚福林也表示，探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫 。

　　如何“慢撒气”？

　　金融主管部门已拿出具体方案。中国央行、银保监会日前联合召开的主要银行信贷工作座谈会明确 ，要有效防范化解优质头部房企风险 ，实施改善优质房企资产负债表计划 。其中提到，聚焦专注主业、合规经营、资质良好 、具有一定系统重要性 的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动 。

　　李宇嘉指出 ，会议释放的信号很清晰，就 是要对优质的、稳健经营 的房企积极纾困。会议提及 的四项行动，其实也 是监管部门总结出资金可以投入，并能安全退出的四种类型，这也将 是修复房企资产负债表 的四种渠道 。未来 ，机构进场推动收并购 、资产重组 ，或者扶持优质房企 ，也 是从这四个渠道进行 。

　　这四项行动包含哪些内容？

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产盘活，包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金 的加快回笼 、资产证券化的加快推进 、REITs等产品 的加入等 。负债接续包括负债展期 、债转股 、出售资产以清偿债务等工作。权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者。预期提升则主要通过减少企业违约、调整销售目标等方式 ，修复投资者对于房企预期 ，促进“金融-房企-销售市场”等渠道 的顺畅。

　　“等靠要”行不通

　　值得注意 的 是 ，加大支持力度并不等于房企可以“等靠要” 。在房企力所能及 的范围内 ，必须先想方设法自救 。这也逐渐成为行业共识。

　　碧桂园集团董事会主席杨国强此前表示，相信刚需和改善性住房需求仍然还在，但是“馅饼”不会从天上掉下来 ，努力才能冲出困境 ，“不能等 、不能靠 、不能要” 。

　　对出险房企来说同样如此。李宇嘉说，今年相关政策倾向也督促出险企业放弃幻想，断臂求生 ，以适宜 的价格，尽快出让股权和项目 。房企需要放弃过去“高举高打” 、寻求短期暴利 的经营模式 ，要顺应国家对于房地产新模式 的方向，积极参与保障性租赁住房、城乡融合 、区域开发等建设，谋求未来可持续的、细水长流 的收益。

　　在新 的发展模式下，58安居客房产研究院分院院长张波认为 ，优质的头部房企 、“三道红线”绿档房企 、提前部署拿地未来有货可卖的房企以及聚焦主航道 、稳扎稳打不激进 的房企将迎来更大的发展机会 。其中典型包括如万科、绿城、龙湖等优质 的民营成分房企，以及保利发展、中海地产 、华润置地 、招商蛇口等为代表的国央企 。而前期发展脚步迈得太大 ，或 是产业布局过于多元化 的企业，容易出现资金问题 ，最终或难在经济产业升级转型 的大潮中深耕下去。

　　输血还得“造血”

　　房地产业链条环环相扣，要真正化解房企风险最终还需要依靠整体市场 的预期回暖和销售恢复，企业才能恢复“造血”功能 。这就需要保交楼 、增信心 。

　　李宇嘉指出 ，今年，保交楼可以说 是没有任何商量余地的任务 ，一定要夯实房企 的主体责任、地方支付的属地责任 。

　　大力支持刚性和改善性住房需求方面 ，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出 ，当前，三四线和部分二线城市普遍已将首套首付比例下调至20% 、二套房30% ，整体继续下调空间较小 。不过，降低房贷利率存在下调空间。

　　1月5日 ，央行、银保监会发文通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调节机制，符合条件的城市首套房贷利率将继续下调 。而核心一二线城市首套首付比例较高 ，未来具备一定下降预期。

　　陈文静认为，对于购买二套住房 的家庭来说，以旧换新 、以小换大 、生育多子女家庭均 是支持对象 ，预计对改善性住房需求的支持力度将加大。在多孩家庭支持方面，2022年部分城市在增加购房套数、降低首付比例 、提升公积金贷款额度、给予购房补贴等方面已出台政策，后续有望在更多城市进行推广。

外资机构眼中，2023年中国 的投资机会在哪？******

　　(投资中国)外资机构眼中 ，2023年中国的投资机会在哪？

　　中新社北京1月12日电 (记者 夏宾)2023年开年，中国各大部委负责人密集发声，各地方紧锣密鼓地谋划提振经济良方 ，展望中国经济形势也成为近期外资机构 的重点议题 。他们眼中中国 的投资机会在哪 ？

　　多个机构认为 ，房地产市场改善和消费提振有助于拉动经济。富兰克林邓普顿环球投资首席投资官Manraj Sekhon说，中国经济政策 的转折点始于去年10月放宽房地产业信贷准入 。中国政府对防疫政策的优化也催化了转折 。政策重心重新聚焦于促进增长和提振消费信心 。对市场而言，这次转向是至关重要 的 。

　　瑞士百达财富管理亚洲宏观经济研究主管陈东认为，2023年中国经济将温和反弹。

　　他认为，2022年底中国政府出台了一系列旨在为房地产开发商提供信贷支持的新措施 。这些措施 是自2021年底房地产持续探底以来最强有力 的政策支持 。尽管由于结构性原因楼市不太可能出现大规模反弹，但可能有助于在未来几个月稳定房地产行业 。

　　瑞银亚洲经济研究主管 、首席中国经济学家汪涛表示 ，2023年 ，中国经济有望走出疫情影响，消费出现复苏 。在过去三年 ，中国民众储蓄率增长3至5个百分点 。走出疫情后，人们可以把积压的储蓄释放出来 ，一些前期待释放 的需求也会逐步释放出来 ，这将成为今年消费反弹最主要的动力。

　　她也预计 ，2023年中国房地产活动会企稳，对经济的负面影响减小 。预计房地产销售量和新开工面积在最近一两个月将会见底 ，今年三四月份(扣除季节性因素后)开始环比出现反弹。今年全年，房地产销售量和新开工面积从当前 的低谷逐渐回升，环比增长或将达到两位数 。

　　2022年表现不佳 的中国股票市场，今年能否打一场“翻身仗”？先锋领航量化股权团队另类投资与多资产策略主管徐飞认为 ，在股市方面，尽管美股估值相较2022年更具吸引力 ，但是仍然略高于先锋领航模型估算 的公允价值。相比之下，中国股票目前尤其具有吸引力。

　　高盛策略报告将明晟(MSCI)中国指数的12个月目标从70点上调至80点 ，主要理由 是整体估值较低，以及房地产、互联网监管等领域的多个支撑点。摩根士丹利也将MSCI中国指数 的2023年年底目标上调至80点。

　　摩根士丹利中国首席市场策略师王滢认为 ，2023年中国GDP和企业利润将加速增长 ，中国股市有望将成为全球表现最佳 的股市。其研究报告称 ，2023年中国的GDP和企业利润将加速增长，同时内外部风险均下降 ，这或将推动股票估值进一步上涨 。

　　在进一步上调MSCI中国指数目标位时 ，摩根士丹利称，正在对中国股权风险溢价(ERP)重新评估，不少因素证明属于A股 的牛市周期已经开启 。

　　高盛策略团队认为 ，在2023年的全球背景下 ，中国在经济增长 、政策和通胀周期方面看起来处于有利地位。“当前的市场背景让我们相信 ，继续减持或做空中国股票面临的风险明显高于做多中国股票 。”

　　2022年 ，中美10年期国债利率出现罕见倒挂，扰动金融市场。瑞银证券中国利率市场策略分析师夏愔愔近期在一场研讨会上预计，2023年随着中美利差倒挂修复，美元相对于其他货币的强势会逆转 ，境外机构配置人民币债券需求有望恢复。

　　夏愔愔认为，2023年上半年，中国经济增速有望反弹，国债收益率有可能进一步提高，国债收益率和政策利率之间的利差可能进一步扩大，高点会触及3.25%左右；在今年下半年，中国国债收益率可能有机会再度下降 ，在年底可能还会进一步走低，预计大概会在2.9%左右 。(完)