楼市出现积极信号 ！多地二手房市场率先回暖******

　　低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了 。

　　近日 ，多家机构发布1月楼市数据 ，均显示二手房先于新房明显回暖 。比如贝壳研究院称 ，1月上旬50城日均带看量较12月增加22%，北京、石家庄 、廊坊及天津等地增幅均在40%以上；日均成交量较去年12月日均增加39% ，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍 。

　　业内专家认为 ，此轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升 。二手房一旦活跃起来 ，就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新 的政策，卖一买一按照首套房执行，对换房改善也采取了退税优惠，这些政策将在新年发挥更积极 的作用。

　　二手房市场低谷回升

　　去年以来，楼市出台了千条调控政策，但新房市场反应平淡，至今都未见明显回温。与之不同的是，二手房市场自去年12月便有所回暖，进入2023年趋势更加明显。

　　贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场 的交易量有明显反弹，重庆 、西安 、广州 、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复 。

　　房价持续下跌 的势头也得到缓解 。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1% ，跌幅较上月缩小0.3个百分点 ，环比下跌城市个数较上月减少5个，沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨。

　　进入2023年1月上旬 ，二手房市场继续走暖 ，带看等多个先行指标明显回升，50城日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊 、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　同时 ，作为代表房价走势的先行指标 ，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气，突破20，这表明后续二手房价格将止跌。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20，珠三角区域已经逼近30，预计后期价格止跌走稳动力更强。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，尽管房地产调控政策 的底部早就出现 ，但“市场底”迟迟不肯出现 ，主要原因 是三重压力：一 是对未来收入预期的担忧，二是房企交付风险 ，三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看 ，会有不一样 的发现。

　　他表示 ，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现 ，2019年12月起 ，重点50城房价上行周期共20个月 ，累计涨幅11.4% ；下行周期17个月，累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平，疫情前期货币外溢带来 的刺激效应基本出清完毕。

　　经过三年疫情考验，不同城市房价的涨跌不一 ，50城中房价上涨的城市有18个，最高涨幅41.1%，平均涨幅13.5% ；房价下跌 的城市有32个 ，最大跌幅16.4% ，平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌，但一线城市、长三角 、大湾区 、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨 。

　　许小乐认为 ，这轮房价下跌已经到底 ，未来将从核心城市开始逐步企稳回升 。四季度以来，购房者 的心态已出现些许变化 ，计划在未来半年内购房 的比例显著回升 ，其中二线城市半年内有购房计划 的比例达到21% ，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些 。

　　中银证券研报也显示，二手房市场正全线回暖 ，2022年12月31日~2023年1月6日 ，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米，环比上升1.9%，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日 ，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米 ，环比上升19.9%，一、二 、三线城市环比均上升 。

　　不过将时间轴拉长 ，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段 。浙商证券数据显示 ，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米 ，处于2020 、2021 、2022年 的下游水平。

　　楼市企稳具备有利条件

　　与二手房市场走势不同，当下新房市场仍寒意阵阵。

　　国家统计局最新发布数据显示，2022年，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7% ，创历史同期最大跌幅 ，比2014～2015年库存高压期的跌幅都要大。

　　房价方面 ，2022年全年 ，商品房均价下跌了3.2% ，已连续11个月下跌 。70城数据显示，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌 ，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌 。

　　2022年 ，房地产开发投资也下跌10% ，创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上一次楼市开发投资承压 ，还是2015年去库存时期 ，彼时开发投资仍旧增长1%，2022年楼市 的压力 是史无前例 的。

　　在他看来 ，2022年，由于房价下跌、买房动力不足，资金链紧张等 ，金融机构纾困地产的意愿不足，因为资产价格没到底，也担心风险。于 是 ，开发商不得不降价促销，而且力度越来越大 。由此 ，形成了供需两端相互弱化的循环，导致行业全链条下滑 。

　　不过 ，作为国民经济 的支柱产业，房地产仍有望回温 。国家统计局局长康义于17日表示 ，初步判断2023年房地产对整个经济 的拖累不会比2022年大 ，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。

　　同日 ，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开 ，会议强调，一要稳预期 ，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策 的精准性协调性 ，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理 、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调 ，严控投机炒房 。

　　二要防范风险 。“一头”抓出险房企 ，帮助企业自救，同时依法依规处置，该破产 的破产 ，该追责 的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益 的行为蒙混过关 。切实维护购房人合法权益 ，做好保交楼工作 。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况 。

　　三要促进转型 。有条件 的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位 ，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险 。要形成房屋安全长效机制 ，研究建立房屋体检 、养老 、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据 、有保障等等 。

　　李宇嘉表示 ，2023年，一边要稳定楼市 ，一边要纾困企业 ，一边要保交楼。这三项工作 ，目前都面临着巨大的挑战。保交楼进入攻坚阶段，剩下 的都 是难啃 的骨头，都是存在资金硬缺口的。疫情后，民生 、预期都要休养生息，怎么尽管稳定下来 ，2023年 的工作仍旧艰巨。

　　不过，随着需求端政策加快落实 ，符合条件的城市首套房贷利率下调 ，一二线城市政策空间不断释放 ，更多核心城市 的信心有望回升。中指研究院认为 ，若各地政策执行到位，房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下 ，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　许小乐认为，预计2023年越来越多的消费者开始入市，供求关系恢复平衡 ，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价逐步企稳回升 。不过，取消行政性干预 ，意在恢复市场调节机制 ，并不是鼓励加杠杆炒房 。在“房住不炒”政策框架下，市场会向中枢水平靠拢 ，不会出现报复式大涨。

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