国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期 ？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底 ，行业格局变动加剧 。据机构统计 ，今年前11个月 ，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半 ，“百亿房企”减少了三分之一 。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注 的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼 的港资房企，或许在穿越周期 、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国 是直通车采访时表示 ，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机 、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局 、本地化团队以及多元生态圈 是企业成功穿越周期的保障。
独特 的发展模式
这些年来 ，许多内地房企激进扩张 ，追求高周转 ，但负债高 ，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守 、速度慢 、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线 ，“我们既不是单纯 的香港发展商 ，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月 ，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说 ，总部落户广州后，公司在现场决策 、项目开发、销售 、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下 。不同的 是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化 的优势；在经营上 ，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营 的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼 、住宅等 的销售 ，也做自持租赁 ，租售并重 。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11、K11 ARTUS艺术寓所 、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来 的现金流回笼 ，当企业遭遇风波 、销售利润下滑时 ，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来 的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬” 。
聚焦四大核心城市
新世界集团 是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地 的投资足迹就已遍布华南 、华东、东北、华北、华中的数十个城市 。但速度和规模并非港资企业 的优势 。在经历2015年 的一轮调整和收缩之后 ，新世界调整了内地布局 ，其关键词就是“聚焦” 。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角 的发展 ，特别 是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市 ？
黄少媚说 ，首先 是新世界擅长 的综合体项目在这四个城市得到了充裕 的投资回报 。其次 ，新世界在这些城市得到了广泛 的支持；而且，这四个城市的发展基础好 ，适合打造城市地标、高端物业等项目 ，这些也恰恰 是新世界拿手的领域 。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目 、上海 的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合” ，黄少媚透露 ，十年前 ，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来 ，新世界加大投资力度 ，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类 的项目 ，如 ：深圳龙岗188项目 、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下 的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照 ，未来落地地点也选在深圳 。
多元化生态圈
建立多元化生态圈 是帮助企业穿越周期 的重要方式 。但这对企业 的运营和管理能力有较高 的要求 。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店 、零售 、教育 、金融保险 、医疗等多个领域 ，“别 的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示 ，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店 、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社 ；珠宝方面有周大福 。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团 ，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站 ，已经开始招生了 。即将建成 的深圳K11 ECOAST项目 ，未来将是深圳最大 的购物中心 。
生态圈上 的各环节有相互促进 的作用 。比如 ：买房其实也是买配套，她指出 ，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店 ，没有K11品牌 ，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特 的吸引力 。此外 ，在新世界 的生态圈中 ，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界 的房子 ，得到积分，可以去瑰丽消费 ，去K11买东西，买珠宝 ，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈 的畅通。更重要 的 是 ，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化 的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜” ，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型 ？黄少媚说 ，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天 。
2023共建“一带一路” ：十年征程再出发****** 作者：刘倩（北京市习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心特约研究员、北京师范大学一带一路学院副院长）马鑫（北京市习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心特约研究员、北京市社会科学院国际问题研究所助理研究员） 今年是共建“一带一路”倡议提出十周年 。共建“一带一路”是习近平主席提出的一项重大国际合作倡议 ，是习近平新时代中国特色社会主义思想的重要组成部分， 是推动构建人类命运共同体的重要实践平台 。党 的二十大报告指出，“共建‘一带一路’成为深受欢迎的国际公共产品和国际合作平台”，并提出了“推动共建‘一带一路’高质量发展” 的要求 。共建“一带一路”倡议提出以来，始终坚持共商共建共享原则 ，以高标准 、可持续 、惠民生为目标，聚焦重点领域、重点地区、重点项目，持续推进民生工程、民心工程，为推动构建人类命运共同体、畅通国内国际双循环提供了有力支撑和强劲动力 。 “一带一路”建设成就显著 推动共建国家“联通”水平持续提升 。习近平总书记在出席第三次“一带一路”建设座谈会时强调 ，把基础设施“硬联通”作为重要方向 ，把规则标准“软联通”作为重要支撑，把同共建国家人民“心联通”作为重要基础 。2022年 ，在推动共建国家基础设施互联互通方面 ，“一带一路”建设可谓硕果累累 。雅万高铁作为东盟第一条高速铁路试验运行 ，柬埔寨第一条高速公路正式通车 ；2022年前11个月，西部陆海新通道铁海联运班列同比增长18.9%，中欧班列开行数量和发送货物标箱分别同比增长10%和11%以上 。同时 ，中国积极推进共建“一带一路”国家标准领域对接合作 ，已有超过三分之一“一带一路”沿线国家和地区在建重点基础设施项目采用中国标准，中国行业或企业在全球市场主导能力显著提升。 引领中国“开放”能力不断增强。高水平对外开放 是实现高质量发展的必由之路 。共建“一带一路” 是中国扩大开放的重大战略举措和经济外交的顶层设计 ， 是构建双循环新发展格局的重要抓手 ，对实现更高水平对外开放具有重要推动和引领作用 。2022年1至10月 ，中国企业在“一带一路”沿线国家非金融类直接投资1147亿元人民币，同比增长9.7% ；2022年，区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）和中国-柬埔寨自贸协定正式生效，累计与32个共建国家和地区签署经认证 的经营者（AEO）互认协议，贸易投资自由化便利化水平持续提升 ；中国“一带一路”合作伙伴不断增多，关系日益巩固 ，正在稳步形成更大范围、更宽领域、更深层次 的对外开放新格局 。 带动全球国际合作“范式”效应日益凸显。“一带一路”倡议提出近十年来 ，中国经验在全球范围内产生广泛影响 。“一带一路”建设秉持共商共建共享原则，坚持开放、绿色 、廉洁理念，努力实现高标准 、可持续 、惠民生目标，已经成为深受欢迎的国际公共产品和国际合作平台 。截至2021年底，中国企业在共建国家建设 的境外经贸合作园区累计投资超过430亿美元 ，为当地创造了34万多个就业岗位 ；截至2022年8月底，中国与“一带一路”沿线国家货物贸易额累计约12万亿美元 。共建“一带一路”作为一种秉持开放包容 、互利共赢理念 的可持续性国际合作新范式 ，日益展现出强大韧性和活力 ，必将为全球发展贡献更多持久动能。 “一带一路”建设的新要求 2023年 ，大国竞争博弈加速升级，多重冲击对全球经济造成压力 ，世界经济增速将进一步放缓，发达经济体与新兴经济体增长前景日趋分化，全球治理面临新的挑战。客观形势对“一带一路”建设提出了新 的期待和要求。 共建“一带一路”应与构建双循环新发展格局紧密结合 。自党 的十九届五中全会提出“加快构建以国内大循环为主体 、国内国际双循环相互促进 的新发展格局”重大战略部署以来，“一带一路”建设统筹推进东西部对外开放 ，实施自贸区战略 ，为推动双循环下经济高质量发展作出了重要贡献 。双循环具有对更深层次改革、更高层次开放和更高质量发展的内在追求，这与共建“一带一路”的要求和目标高度契合。共建“一带一路”一方面带动了国内商品和要素的市场流通 ；另一方面打通了国内外商品 、要素大市场 ，优化配置国内国外各种资源 ，让国内外市场和资源互为促进 、互利共赢，共同创造价值。今后 ，要不断优化营商环境，建立双循环支撑通道，通过良好的营商环境促进各类资源与要素在国内国际两个市场快速流动和优化配置 ，推动各经济运行环节更加有效衔接 ；要鼓励更多中国企业走出去 ，积极布局国内国际两个市场；要不断优化内外联通 的区域布局 ，巩固东部沿海地区开放先导地位，提高中西部和东北地区开放水平 ，加快建设西部陆海新通道，构建陆海内外联动 、东西双向互济 的开放新格局 ，促进区域经济一体化 ，助力全球经济复苏。 着力以“一带一路”带动高水平制度型对外开放 。党的二十大报告强调，要“推进高水平对外开放” ，“稳步扩大规则 、规制 、管理 、标准等制度型开放”。顺应经济全球化趋势，推动高水平制度型开放 ， 是推进高水平对外开放 的出发点和落脚点，共建“一带一路”恰恰是实现更高水平对外开放的重要契机 、平台和抓手 。高水平制度型开放意味着开放的重点将由货物贸易转向服务贸易 ，从以商品和要素自由流动为主的开放向规则导向 的制度开放转变 。同时 ，为适应高标准国际经贸规则，开放措施要从单纯关税减免向规则、标准等领域延伸 。这就要求在共建“一带一路”过程中，要坚持“走出去”和“引进来”并重，扩大外资市场准入 ；要通过自贸试验区开展高标准国际经贸规则实践，努力在一些行业率先尝试对接国际贸易规则，打造制度创新和开放窗口 ；要突出企业主体地位，通过制度型开放扩大对全球多边规则框架的影响力，积极参与并推进世界多边贸易体制改革，掌握与自身地位相适应的话语权 。 推进高质量共建“一带一路”要聚焦重点 。2023年，世界动荡仍将持续 。推进高质量共建“一带一路”，关键在于优化发展路径 ，持续深入推进重点领域 、重点地区 、重点项目开展。在重点领域，要大力推动“数字丝绸之路”建设 ，推进智能制造产业发展，通过新一代信息通信技术与先进制造技术深度融合，构建数字合作平台 ，缩小数字鸿沟，使数字经济成果普惠于民；要大力推动“绿色丝绸之路”建设，聚焦绿色能源 、绿色基建 、绿色金融等重点领域 ，推进多边合作机制对接，持续推进“一带一路”生态环保国际合作 ；要大力推动“健康丝绸之路”建设，把中国在抗疫合作、疫苗研发 、救治方法等方面 的成功经验在“一带一路”沿线推广 ，落实疫苗无偿援助承诺，为“心联通”奠定更加坚实的民意基础。在重点区域 ，要通过实施自贸区和自由港项目建设，推进区域经济一体化和次区域经济发展 。在重点项目 ，要聚焦民生工程，改善民生福祉 ，提升共建国家民众的获得感和幸福感 ，通过深化“一带一路”合作提高当地居民 的满意度，与有关国家实现在全球治理领域 的互利共赢。 中国推动共建“一带一路” 的实践表明 ，中国始终是世界和平的建设者 、全球发展的贡献者 、国际秩序 的维护者、公共产品 的提供者。2023年 ，共建“一带一路”必将在开展更大范围、更高水平、更深层次国际合作 的生动实践中开启新征程。中国将继续以自身新发展为世界提供新机遇，为推动构建人类命运共同体增添新动能。 《光明日报》（ 2023年01月11日 12版） 百姓彩票地图 |
