2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日 ，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据 。尽管行业政策面释放宽松信号 ，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探 ，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10% ，罕见进入到两位数行列 。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化 ，市场短期复苏承压 。2023年供应端修复将晚于销售端 ，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳 。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元 ，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5% 。

　　2022年 ，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2% 。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3% 。房屋新开工面积120587万平方米 ，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米 ，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米 ，下降15% 。其中，住宅竣工面积62539万平方米 ，下降14.3% 。

　　从数据表现上来看 ，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月 ，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资 、开工面积降幅略有收窄 。

　　“2022年 ，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态 ，说明开发投资的压力比较大 。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示 ，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰 的，尤其 是近期或发布资产负债表优化的21条方案 ，其将显著改善房企 的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10% ，为年度最大跌幅 。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1% 。可见 ，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因 ，就是前端的土地出让和新开工 ，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右 的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4% ，都 是年度最大的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态 ，房企拿地 的积极性也受到抑制 。2022年 ，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4% 。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象 ，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示 ，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷 。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元 ，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米 ，比上年下降24.3% ，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3% 。

　　2022年末 ，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5% 。其中，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下 ，楼市活跃度恢复不明显 。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称 ，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点 ，但累计情况来看 ，2022年全年累计同比降幅仍超两成 ，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大 ，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改 。

　　严跃进则表示 ，当前房屋销售数据总体弱于预期 ，全年下跌近25% 的水平，说明购房需求刺激面临阻力 。不过2023年要乐观看待此类数据 ，随着疫情过了高峰期 ，新一轮社会经济刺激工作会加速 ，购房市场势必有较好 的表现和转机 。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言 ，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢 、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下 ，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎 、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实 ，符合条件 的城市首套房贷利率有望下调 ，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例 、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测 ，近期北京 、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复 ，预计未来随着政策进一步优化及显效 ，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳 ，乐观情形下 ，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来 ，当前的关键是稳定房价 ，房价不稳 ，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购 、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市 。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期 、稳定基本面的时期 ，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上 ，跌幅或许收窄。下半年 ，量价和预期将逐步企稳 。

改善优质房企资产负债表 房地产风险化解再提速******

　　事关房地产融资 、结构性货币政策工具、重点领域金融服务等 ，再迎监管进一步发声。1月10日 ，人民银行 、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会 ，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。其中 ，包括政策性和开发性银行、各国有商业银行、部分股份制商业银行主要负责人均参加了会议。

　　保持房地产融资平稳有序

　　会议要求，人民银行 、银保监会、各主要银行要全面贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神 ，保持对实体经济的信贷支持力度 ，加大金融对国内需求和供给体系的支持，做好对基建投资 、小微企业 、科技创新 、制造业、绿色发展等重点领域的金融服务 ，保持房地产融资平稳有序，推动经济运行整体好转，为全面建设社会主义现代化国家开好局、起好步 ，提供有力 的金融支持。

　　针对重点领域金融支持，会议指出，各主要银行要合理把握信贷投放节奏，适度靠前发力，进一步优化信贷结构，精准有力支持国民经济和社会发展重点领域 、薄弱环节。

　　其中包括，要加强跟踪监测，及时跟进政策性开发性金融工具配套融资，延续发挥好设备更新改造专项再贷款和财政贴息政策合力，力争形成更多实物工作量；要继续用好碳减排支持工具、支持煤炭清洁高效利用专项再贷款 、科技创新再贷款 、交通物流专项再贷款等结构性货币政策工具，不断完善对重点领域和薄弱环节的常态化支持机制；用好普惠小微贷款支持工具等优惠政策 ，加力支持小微市场主体恢复发展 ；此外，当前还要全力支持重点医疗物资生产保供企业 的合理资金需求。

　　资产负债表回归安全区间

　　值得一提 的 是，会议再次提及房地产问题时 ，基调仍与此前一致，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神 ，坚持房子是用来住 的、不 是用来炒的定位 ，推动房地产业向新发展模式平稳过渡 。

　　同时 ，要有效防范化解优质头部房企风险 ，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好 、具有一定系统重要性 的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动 ，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

　　“此次会议最大 的亮点在于 ，提出了资产负债表优化 的四项行动 ，这也说明，资产负债表优化 的工作正进入实质操作阶段。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进说道，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产进行盘活 ，包括待开发 的土地和待出售的房产 、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进 、REITs产品等模式 的加快介入、现金流的持续改善等内容 。

　　负债接续则意味着后续对于负债 的工作要加快清理 ，包括负债的展期、债转股、资产出售以清偿债务等工作 ；权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者 ，包括央国企、保险公司等企业 ，同时会强调对于企业资本金 的注入和确保资金状况的稳健 ；预期提升意味着要不断修复投资者对于中国房企 的看法 ，尤其 是各类金融机构企业 。严跃进认为，要不断减少企业违约 的风险 ，同时强化今年房企销售 的目标值，进而促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅 。

　　加大住房租赁金融支持

　　会议还强调 ，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生 、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持 ，维护住房消费者合法权益。要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，保持房企信贷 、债券等融资渠道稳定 ，满足行业合理融资需求。

　　要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民 、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度 。

　　“会议释放继续落实好稳楼市一揽子政策措施，促进房地产平稳健康发展，有助于提振房地产信心 。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华告诉北京商报记者 ，随着国内经济稳步复苏，就业和收入改善 ，稳楼市政策落地见效，市场信心回暖 ，楼市需求复苏向供给端传导，后续楼市需求有望加快恢复。

　　另外 ，业内也认为，满足合理 的改善性需求 ， 是下一步稳定房地产市场 、扩大内需 的重要方面 。正如中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员 、城市更新研究中心主任秦虹指出，2022年 ，影响房地产需求的三大因素 ，主要 是正常市场总量下台阶、三年疫情影响导致老百姓失业和减薪，对收入预期的不稳定以及供给端风险不断爆雷 。

　　在秦虹看来，随着近期密集出台 的一系列关于房地产的融资支持性政策 ，2023年房地产企业有望回归常态 。总体而言 ，房地产调控要做好保障性住房 的建设 ，完善房地产市场的基础性制度；同时尽可能尊重市场 ，此外，也要支持新发展阶段房地产企业新模式形成，改变过去高负债、高杠杆、高周转的传统模式。