地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付 的消息 ，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万 ，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时 ，开发商称市政公司没打款 ，因此不能交房 ，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱” 。

　　城阳市政投资集团则回复称 ，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况 。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款 ，导致2022年底交房时没能拿到钥匙 。

　　该事件被关注到后 ，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论 。那么，背后真相到底 是怎样 的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经 ，网传内容确有此事，主要 是地方国资资金支付 的问题，退房违约金也 是购房合同中约定 的。“有项目涉及到 的房源量较少，也有拖欠金额比较多的 ，此前当地有四家国资公司在做 ，目前就网传的这家有付款问题 ，其他三家都没事。”

　　值得注意的是 ，城阳区此次被关注到 的共有产权住房，与传统意义上 的不太一样 。

　　一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集 ，限定套型面积、销售价格 、使用和处分权利等，面向符合条件 的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段 ，便会对相应地块 的性质 、售价 、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房 的支持政策，是该区独立出台 、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策 ，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措 ，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点 ，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想 ，该政策将持续至2023年 。

　　具体而言，可申请住房 的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次 的人才，购房者与区属国企 的产权比例为7：3 ，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房 的，购房者与区属国企的产权比例为7:3 ，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权 ，需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款 ，并作为按揭贷款抵押物 ；区属国企承担购房总价款 的30% 、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物 。

　　据当地官媒当时发文 ，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21% ，政策付款30% ，剩下部分贷款 ，这样一来首付比例低 ，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次的人才 ，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后 ，由人才个人提出申请 ，经区属国企同意 、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才 ，满5年后 ，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则 。

　　在实行一年多后 ，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资 ；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过 ，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策 的发布 ，曾在当地楼市激起很大波澜 。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套 ，商品住宅成交10331套 。2020年实行共有产权以后 ，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放 。

　　青岛网上房产数据也显示 ，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下 ，2020年城阳区楼市异常亮眼 ，全年新房共成交24850套 ，成交面积2818985.65平方米 ，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量 的16%。

　　部分地产项目 ，也在该政策刺激下价格上扬 ，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米 ，有项目从19年年底 的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房 的门槛 ，共有产权房购买人数再度增加 ，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧 ，取消五至七层次人才购置二套房政策 ，购置首套房政策不变 。此外 ，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团 、城发集团 、开投集团以及动投集团 的资金压力有所增大 ，出现了让开发商垫资也即向后者借资 的情况。

　　后来 ，本应在2023年结束 的政策，提前按下暂停键 。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名 的问题，城阳区财政局回复称 ，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接 ，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策 。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房 的各类人才发放不等金额 的购房券 。

　　在整个青岛市层面 ，则存在有产权型人才住房政策 ，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定 ；以限定价格购买 的面积，按照不同层次人才应享受 的人才住房建筑面积标准核定 ，超出部分按照同区域商品住房价格购买 。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应 的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求 。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱 ，就导致因资金引发 的一系列交付问题 。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ，过去经济形势好 、政府财政状况好 ，此类问题较难放大 。但问题 是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题 。从这个角度看，上述情况不会是个案 ，各地政府需要梳理共有产权背后 的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示 ，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年 的高点，一是人口实现跨越式增长 的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户 、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛 ，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳 的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外 ，青岛 、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示 ，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32% ，受疫情及春节影响 ，成交量环同比均“腰折” 。

追剧热潮飙进旅游界******

　　高达9.1 的口碑评分 、31.3%的实时播放市占率。2月1日晚，电视剧《狂飙》迎来了大结局 ，而此次火的不仅仅 是《狂飙》 ，其取景地广东江门也悄然走进游客 的心头。同程旅行数据显示，1月14日-30日 ，取景地江门的相关景区消费人次环比增长近5倍 。

　　其实 ，一部影视作品带火一座城 的现象在国内外并不罕见。随着追剧热潮逐渐蔓延到旅游界 ，进入人们视野的旅游目 的地越来越多 ，“影视+旅游”的模式也将持续火热。

　　取景地热度“一路狂飙”

　　频繁霸榜的电视剧《狂飙》迎来了大结局 ，但是其影响力仍在持续，不仅衍生品销售火爆 ，其取景地的旅游市场也变得忙碌起来。

　　同程旅行数据显示，受益于影视剧热播及春节旅游热潮 ，《狂飙》中出镜率较高 的江门碉楼群，因其特有的历史文化和特色吸引了游客关注。作为广东省第一个世界文化遗产项目，开平碉楼文化旅游区近半月 的订单量较影视剧开播前半月增长近5倍。这些订单中 ，“90后”“00后”占比超过七成 ，热爱追剧 、喜爱旅行 的他们是近期前往大理旅行 的主力。

　　“影视剧对于游客特别是年轻游客 的影响力越来越大，跟着影视剧去旅行、打卡已经成为当代年轻人的旅行新方式。”同程旅行相关负责人说 ，越来越多 的人倾向于像影视剧中一样去体验、感受旅行生活 ，在旅行中放松自己 ，获得生活灵感 。

　　引得来也要留得住

　　近年来，在影视剧和文化游 的双重带动下 ，国内外一批与影视剧相关的景点，其流量与人气节节攀升。

　　今年春节档的最大赢家，电影《满江红》使河南安阳汤阴岳飞庙一跃成为了新晋旅游打卡地 ，吸引不少游客前去参观 ；同时 ，据同程旅行数据 ，截至1月30日，电视剧《去有风 的地方》拍摄地大理 的酒店订单量较去年12月同期环比增长1.2倍 ，排名仅次于昆明。此前，口碑和收视率双丰收的电视剧《人民 的名义》也掀起了南京旅游 的热潮 。

　　在海外目的地方面，电影《指环王》让新西兰 的玛塔玛塔小镇名声大噪 ，这片充满神秘色彩 的土地令众多影迷心驰神往 ；电影《人再囧途之泰囧》也因拍摄取景地为泰国 ，从而进一步带火了泰国旅游 ，成为当时最受国人欢迎的出游目的地之一 ；电影《非诚勿扰》在热播后 ，日本北海道则成为了很多人心目中 的旅游胜地 。

　　在北京第二外国语学院中国文化和旅游产业研究院副教授吴丽云看来 ，影视剧带火旅游本身就 是一种文旅融合 的形式 。随着影视作品 的播映 ，会引发消费者对于影视拍摄地的旅游需求 ，这也是文化和旅游相互促进 的代表 。同时，因为影视剧 的呈现时间较长，所以能够更全方位地展示旅游目的地 的生活环境 、餐饮 、文化等方面 ，热门影视剧对于旅游的吸引力或引发的消费效应是非常全面的。

　　吴丽云还谈到，以往影视剧带动旅游发展的案例并不在少数，但今年春节这种集中性的爆火现象 是很少有的。过去三年受疫情影响，大众 的旅游出游消费受到了很大的抑制，但在旅游逐步恢复 的情况之下，影视剧中出现 的美景、美食 、民俗等对大众的吸引力与过往相比会放大很多。而这对于我国旅游业 的恢复起到了非常有利的推动作用。

　　北京商报记者 吴其芸