套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场 ，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署 ，进一步提振了房地产市场信心 。

　　买房置业是老百姓重要 的消费需求之一。让人民群众放心购房 ，住上更好的房子，诚信守法、风清气正 的市场环境不可或缺 。然而实践中 ，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路 ，一旦交了定金买了房 ，常常处于弱势地位 。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等 。这种时候 ，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导 ，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京 的网友向“人民投诉”平台反映 ，南京某楼盘在销售时 ，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点 ，以高于周边楼盘3000元左右每平方米 的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划 ，之前宣传的卖点全部变为其他功能区 ，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等 ，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书 、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准 ，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款 。那么，这些宣传和介绍是否有法律上 的约束力？

　　中国消费者协会对此指出 ，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约 ，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外 ，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要 的依据 是以合同约定为准，但是一般情况下商品房 的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请 ，这不具有强制约束力 。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料 是开发商在商品房开发规划范围内的房屋 ，以及相关设施所做 的说明和承诺 ，并且这说明承诺具体而且确定 ，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说 ，这种情况即使 是没有写到合同里面，它也 是合同 的重要内容 。如果开发商违反了这些说明和承诺 ，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任 。

　　根据法律规定，要约邀请 是希望他人向自己发出要约 的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件 的 ，构成要约 。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时 ，宣传单上注明 的房屋实际可使用面积 是约86平方米 ，实际交付面积却不足80平方米 。如果通过宣传资料和其他 的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点 ，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约 。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据 ，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像 、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办 ？

　　“多签了2份《补充协议》 ，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任 ，规避了开发商的责任。

　　实践中 ，经常有开发商利用其在房产交易中 的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更 、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效 。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款 ，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解 。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款 的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理 的条款。同时 ，从法律上来说，一些对消费者特别不公平 的条款也 是无效 的 。当然 ，具体要根据条款内容来判断 。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在 的陷阱 ，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确 、细化这些条款 ，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选 的捆绑装修 ，真 的合理吗？

　　在一些地区新房限价 的背景下，很多楼盘特别 是热门楼盘通过推出装修升级包这样 的方式，变相进行组合销售 。

　　去年九月 ，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知 ，除了首付款，还要准备好买“升级装修包” 的钱 ，否则房子就无法购买 。几经协商未果 ，李先生只能无奈同意 。

　　无形中增加了一大笔支出 的李先生很 是郁闷 ，强制买卖装修升级包 是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看 ，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售 ，也不得收取任何未予标明 的费用。开发商利用自己 的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法 ，消费者有权拒绝经营者 的强制交易行为 。

　　虽然拥有拒绝 的权利 ，但 是实践中 ，面对不接受就不购房 的情况，消费者仍有购房意愿怎么办 ？

　　“这种情况下 ，如果消费者购买装修升级包 ，要看开发商能否正常给消费者开具正规 的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的 ，那么消费者就可以去举报 。”谢龙表示 。

　　姜超峰认为 ，装修升级包从法律上来说没有问题 ，但 是合理性还是有所欠缺 。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系 ，这种情况下如果不存在欺诈 、故意隐瞒等导致合同无效的因素 ，合同 是有效 的。

　　对于不买装修升级包就无法购房 的情况，姜超峰建议 ，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等 ，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任 。

　　精装修货不对板 ，如何解决 ？

　　2020年9月，河北保定 的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严 、墙面不平整等问题。尤其 是卫生间 的瓷砖，很多是空 的。

　　精装修房屋货不对板 、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益 ？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款 ，业主该如何有效维权 ？

　　姜超峰认为 ，房屋质量问题分两种 ，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性 ，入住后人身安全得不到保证等 ，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但 是一些非严重 的质量问题 ，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称 ，因为这种格式条款 是由开发商事先制定并重复使用的 ，而格式条款一定要基于公平 的原则来确定双方的权利义务 。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就 是要做出有利于消费者 的解释 。

　　姜超峰说 ，装修样板房对消费者买房有非常重要 的影响，它可以构成合同要约 。如果开发商明确提示消费者，样板房不 是最终交付标准，开发商可以不承担责任 。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送 的要求 ，比如品牌 、材质等 ，否则开发商同样可能构成违约 。

“靠山吃山”变为“养山护山”******

　　彩霞映照下 的江西省萍乡市湘东区腊市镇益塘水库，水清岸绿 、鱼翔浅底，库边曲桥亭榭 、鹭鸟翩飞，令人心旷神怡 。很难想象，曾经 的这里是矿渣沉积 、水体发黑发臭的另一番景象 。益塘水库 的“新生”，正是湘东区大力开展废弃矿山生态修复治理的一个缩影 。

　　近年来，湘东区通过对废弃矿山实施生态修复综合治理，不仅改善了废弃矿区 的生态环境，还走出了一条经济社会发展和生态文明建设相辅相成 、相得益彰的新路 。

　　湘东区 是远近闻名 的“煤城” ，由于过去生产工艺落后和盗采乱挖，留下了近9万亩的废弃矿山，一座座满目疮痍 的废弃矿山如同一块块难看 的疤痕散布在青山之间 。水土流失 、环境恶化等生态问题严重影响群众生产生活、城乡环境面貌 。

　　“湘东区冬瓜槽区域 ，高峰期有小窑煤井100多家，造成采掘区域基岩裸露，煤矸石堆积成山 ，植被严重破坏 ，地表破坏总面积约为4095亩 。”湘东区相关负责人介绍说 。湘东冬瓜槽废旧矿山生态修复项目 是全市最大 的废旧矿山生态修复项目 ，治理区域范围包括湘东镇巨源村、腊市镇明塘村 、乌岗村、下埠镇虎山村。

　　“深挖废旧矿山资源自身价值转化潜力 ，推出‘1+N’模式 ，实现项目投资回报 ，以减轻政府投资压力。”湘东区相关负责人说 。

　　位于腊市镇乌岗村的益塘水库2022年4月开始治理 ，建设者从边坡治理 、清挖矿渣淤泥着手，新建了挡土墙 、铺设草皮 、栽植护岸树木 ，对库底污染沉积物及泥沙进行彻底清理，清理出3万立方米沉积物，还原了集灌溉、防洪、观光等于一体 的民生水利工程原貌。

　　“相比往年 ，水库 的蓄水量得到了扩容 ，水库 的水体也由劣五类变成三类水 。”乌岗村村干部说 ，时隔多年，这个小二型水库重新发挥作用，保障了下游数百亩农田灌溉。

　　经过综合整治 ，如今的乌岗村 ，植被葱郁、蜂飞蝶舞、水塘清澈，一条条新修的沥青公路蜿蜒山间，一派生机盎然 ，一个个特色产业基地彰显出活力和魅力。

　　如果把冬瓜槽废弃矿山生态修复综合治理项目看成 是湘东区生态绿城 的“集大成者”，那么 ，该项目中的“H39号地”则可称为当地生态修复建设“小试牛刀”的一块试验田 。

　　从山顶俯视，面积不到1亩 的“H39号地”仿佛是茫茫戈壁中的一抹绿点缀其间，红薯 、萝卜、豇豆等作物郁郁葱葱 。“绿色无公害农产品 ，简直身处花果山。”微信朋友圈里，项目经理兼施工员王志伟经常晒晒自己的成果。

　　在花冲坡片区 ，工人们正在边坡打锚杆挂网 ，他们架着长长的管子 ，对护坡进行喷播，伴有草籽肥料和灌木苗种的泥浆源源不断喷射到边坡上 。

　　“边坡增厚10厘米 ，泥浆里草籽和灌木长大后抓地强，稳定性很好 。”项目总工程师胡取枋介绍 ，高峰时，冬瓜槽项目有60台挖机 、100多辆后八轮 、8台推土机、8台铲车和6辆洒水车同时作业 。

　　“矿山修复 ，不能一‘绿’了之 ，关键在激活沉睡资源，让村民口袋鼓起来。”胡取枋介绍，通过降坡 、削坡 、修建挡土墙 、覆土复绿等措施，消除地质灾害隐患 ，将为当地百姓提供旱地和水田100多块 ，通过土壤配方改良 ，农民可种上经济作物和农作物，也可以发展休闲农业。整个项目预计可新增耕地面积1720亩，其中水田494亩，旱地1226亩。

　　对废弃矿山进行生态修复，就是实现对土地资源 的再次利用 。湘东冬瓜槽废旧矿山生态修复项目，建设总规模3845亩，预算总投资3.1827亿元。此举不仅为政府决策提供依据，保障国有资产不会流失，还解决了政府投资回报难题，有效推进废旧矿山生态修复治理进程;以政府平台公司为融资主体 ，对生态修复项目进行包装 ，向政策性银行进行融资，不增加政府 的隐性债务。

　　修复矿区 、植草种瓜、种花生芝麻 、养山鸡;开发旅游 、培育产业……从靠山吃山到养山护山 ，从地下开采到地面开花 ，百年煤矿抖落灰尘，正在乡村振兴绿色发展的康庄大道上接续奋斗，一幅幅彰显产业兴旺之美 、文明淳朴之美、共建共享之美、自然生态之美、和谐有序之美的锦绣画卷，正在湘东大地徐徐展开。(张宜婷)