套路多多 ，购房纠纷如何“有效维权” ？******
人民网记者 孙红丽
近期 ，中央层面多部门发文定调房地产市场 ，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。
买房置业是老百姓重要 的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法 、风清气正 的市场环境不可或缺 。然而实践中 ，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路 ，一旦交了定金买了房 ，常常处于弱势地位。比如 ，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等 。这种时候 ，消费者应该如何有效维护自身 的权益 ？
被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办 ？
近日 ，来自南京 的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点 ，以高于周边楼盘3000元左右每平方米 的价格售卖 ，很多消费者都为了景观买单 。但购房完成后，开发商擅自更改规划 ，之前宣传的卖点全部变为其他功能区 ，且未做任何明确告知 。小区景观遭到破坏 ，实质上房产溢价已经消失 ，给消费者造成了重大财产损失。
在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册 、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书 、广告 、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据” 的条款。那么 ，这些宣传和介绍是否有法律上 的约束力？
中国消费者协会对此指出 ，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约 ，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务 ，如未按约履行 ，则构成违约。
另外 ，业主如何避免被“虚假宣传”误导 ？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？
中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示 ，消费者维权主要 的依据 是以合同约定为准 ，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。
“但 是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋 ，以及相关设施所做 的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格 的确定都有重大影响，那么它就构成了要约 。”谢龙说 ，这种情况即使 是没有写到合同里面 ，它也是合同 的重要内容 。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任 。
根据法律规定 ，要约邀请 是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告 、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件 的，构成要约 。
举例来说，消费者在售楼处选购商品房时 ，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米 。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点 ，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。
谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书 、户型图 、小区平面图等宣传资料，或 是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。
利用“补充协议”加重业主责任怎么办？
“多签了2份《补充协议》 ，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加 的补充协议 ，加重了业主 的责任，规避了开发商的责任 。
实践中 ，经常有开发商利用其在房产交易中 的优势地位 ，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》 ，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。
谢龙指出 ，这种情况会导致正式合同里 的一些条款失效。
“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议 的具体条款充分理解 。”谢龙表示 ，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容 ，消费者也可以拒绝一些不合理 的条款 。同时 ，从法律上来说 ，一些对消费者特别不公平 的条款也 是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断 。
北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在 的陷阱 ，如涉及到交房时间 ，建议购房人在签补充协议时要明确 、细化这些条款 ，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确 的约定。
不得不选的捆绑装修，真 的合理吗 ？
在一些地区新房限价 的背景下 ，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样 的方式，变相进行组合销售 。
去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米 的新房。打算交定金时 ，销售人员告知 ，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买 。几经协商未果，李先生只能无奈同意。
无形中增加了一大笔支出 的李先生很 是郁闷 ，强制买卖装修升级包 是违规行为吗？
谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价 ，不得在标价之外加价出售 ，也不得收取任何未予标明 的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿 ，侵害了消费者自主选择权 。根据消费者权益保护法 ，消费者有权拒绝经营者 的强制交易行为 。
虽然拥有拒绝 的权利 ，但 是实践中 ，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？
“这种情况下，如果消费者购买装修升级包 ，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票 。如果不能 ，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报 。”谢龙表示 。
姜超峰认为 ，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体 的民事法律关系 ，这种情况下如果不存在欺诈 、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同 是有效的 。
对于不买装修升级包就无法购房 的情况，姜超峰建议 ，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益 ，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准 ，开发商应承担何种法律责任。
精装修货不对板 ，如何解决？
2020年9月 ，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后 ，发现不仅精装修房与样板房相差甚远 ，还存在窗户关不严 、墙面不平整等问题。尤其 是卫生间 的瓷砖，很多 是空的。
精装修房屋货不对板 、缩水 、漏水、减配……业主可以主张哪些权益 ？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权” 的条款，业主该如何有效维权 ？
姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种 是严重 的质量问题，比如可能有危险性 ，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝 ，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但 是一些非严重 的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。
“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用 的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方 的权利义务。如出现争议 ，应该做出不利于格式条款提供方 的解释，也就 是要做出有利于消费者 的解释 。
姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者 ，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任 。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送 的要求，比如品牌 、材质等 ，否则开发商同样可能构成违约。
吉林省市场监管厅开展烟花爆竹等重点工业产品质量安全专项整治******
为保障人民群众健康安全消费 ，营造欢乐 、祥和、平安节日氛围 ，吉林省市场监管厅突出“四个加强” ，在全省范围开展全覆盖拉网式排查，强化烟花爆竹、危化品等重点工业产品质量安全隐患排查整治 ，坚决防范和遏制产品质量安全事故的发生。
加强督导检查
由厅领导带队组成督导检查组 ，深入全省各地督促属地提高政治站位、严格落实监管责任，指导各地市场监管部门组织开展产品质量安全专项检查督查工作，确保安全整治工作横向到边 、纵向到底 ，坚决消除盲点 ，不留死角 、不打折扣落实监管责任 。在督促辖区内相关企业切实落实安全生产主体责任基础上 ，指导企业深入自查，建立质量问题约谈和处理督导机制，压实属地监管和企业主体责任 ，严厉查处无出厂检验证明 、偷工减料、质量低劣等重点问题。及时协调解决重点难点问题 ，对检查中发现的风险隐患逐一登记建档，强化整改落实。
加强源头监管
各级市场监管部门聚焦危险化学品企业 ，精准梳理排查所辖企业状况 ，采取“监管人员+技术专家”模式，全覆盖落实溶解乙炔 、工业过氧化氢等10类质量安全风险较高的危险化学品获证企业现场监督检查。以持续保持获证条件为重点 ，重点检查关键原材料、生产过程、出厂检查等关键质量控制点是否到位，生产场所 、生产设备、检验设备等 是否符合相关规定要求，深入调查生产企业 是否存在偷工减料等违法行为 ，严厉打击生产假冒伪劣产品及无证生产等违法行为。
加强质量抽查
全省部署开展烟花爆竹、成品油等产品专项监督抽查800批次 ，抽查区域覆盖全省各地，重点抽检城乡接合部和农村市场 ，对产品标识 、火药量 、燃烧性能 、抗爆指数、硫含量等安全指标进行重点检测 。对于发现 的不合格产品 ，各地市场监管部门要严格依据《中华人民共和国产品质量法》《产品质量监督抽查管理暂行办法》，第一时间组织开展结果处理，加大执法力度 ，严防不合格产品流入市场 。加强对非医用口罩、燃气用具 、电动自行车等防疫用品和涉及民生安全用品的质量安全监管，严厉查处无 CCC认证证书、无出厂检验证明等违法问题 。
加强隐患整改
各地市场监管部门认真梳理以往监管信息 ，以危化品 、危化品车载常压罐体 、电线电缆、建筑用钢筋、水泥等工业产品生产许可证获证企业为重点 ，针对近两年发现 的质量管理存在 的问题，组织开展“回头看”“反复查”工作。深化产品质量安全排查治理工作，督促企业严格履行《中华人民共和国产品质量法》规定 的责任义务，自觉扛起消除风险 的责任。采取有效措施打通企业整改、消除隐患“最后一公里”，防止已处置的风险隐患死灰复燃，实现防范增量风险 、严控变量风险的目标。
中国吉林网 吉刻APP记者刘赜瑞
图片来源 ：吉林省市场监管厅
