套路多多 ，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署 ，进一步提振了房地产市场信心 。

　　买房置业是老百姓重要 的消费需求之一 。让人民群众放心购房，住上更好 的房子 ，诚信守法 、风清气正 的市场环境不可或缺 。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路 ，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位 。比如，卖房捆绑销售装修升级包 、精装交付货不对板等 。这种时候 ，消费者应该如何有效维护自身 的权益 ？

　　被“虚假宣传”误导 ，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映 ，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后 ，开发商擅自更改规划 ，之前宣传的卖点全部变为其他功能区 ，且未做任何明确告知 。小区景观遭到破坏 ，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房 的时候，开发商往往会通过宣传册 、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有 的开发商还会草拟类似“售楼书 、广告 、宣传资料不构成要约 ，不属于交付标准 ，不具有约束力，双方应以正式合同为依据” 的条款。那么 ，这些宣传和介绍 是否有法律上的约束力 ？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容 。当售房广告和宣传资料构成要约 ，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行 ，则构成违约 。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示 ，消费者维权主要的依据 是以合同约定为准 ，但 是一般情况下商品房 的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请 ，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定 ，对商品房买卖合同订立以及房屋价格 的确定都有重大影响 ，那么它就构成了要约。”谢龙说 ，这种情况即使 是没有写到合同里面 ，它也是合同的重要内容 。如果开发商违反了这些说明和承诺 ，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请 是希望他人向自己发出要约 的表示 。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传 的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说 ，消费者在售楼处选购商品房时 ，宣传单上注明 的房屋实际可使用面积是约86平方米 ，实际交付面积却不足80平方米 。如果通过宣传资料和其他 的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买 ，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据 ，譬如楼书 、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音 、现场录音录像、聊天记录等 。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办 ？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大 。在购房合同基础上添加的补充协议 ，加重了业主的责任，规避了开发商 的责任 。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中 的优势地位 ，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里 的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说 ，补充条款要高于合同条款 ，所以消费者一定要对补充协议 的具体条款充分理解 。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款 的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理 的条款。同时 ，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也 是无效的 。当然 ，具体要根据条款内容来判断 。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在 的陷阱，如涉及到交房时间 ，建议购房人在签补充协议时要明确 、细化这些条款 ，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确 的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真 的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下 ，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式 ，变相进行组合销售 。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米 的新房。打算交定金时，销售人员告知 ，除了首付款 ，还要准备好买“升级装修包”的钱 ，否则房子就无法购买 。几经协商未果 ，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出 的李先生很 是郁闷 ，强制买卖装修升级包是违规行为吗 ？

　　谢龙对此解释，从法律规定看 ，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价 ，不得在标价之外加价出售 ，也不得收取任何未予标明 的费用。开发商利用自己 的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权 。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利 ，但是实践中，面对不接受就不购房 的情况 ，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能 ，说明这个收费 是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示 。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题 ，但 是合理性还是有所欠缺。商品房买卖 是一种平等主体 的民事法律关系 ，这种情况下如果不存在欺诈 、故意隐瞒等导致合同无效 的因素 ，合同 是有效的 。

　　对于不买装修升级包就无法购房 的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修 的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌 、价值标准等，以及如未能达到约定 的标准，开发商应承担何种法律责任 。

　　精装修货不对板 ，如何解决？

　　2020年9月 ，河北保定 的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远 ，还存在窗户关不严 、墙面不平整等问题。尤其 是卫生间的瓷砖，很多是空 的 。

　　精装修房屋货不对板 、缩水 、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考 ，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权” 的条款 ，业主该如何有效维权 ？

　　姜超峰认为 ，房屋质量问题分两种 ，一种是严重 的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等 ，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任 。但 是一些非严重 的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定 。”谢龙称 ，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的 ，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方 的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者 的解释 。

　　姜超峰说 ，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响 ，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任 。如果注明属于开发商赠送 ，则也要符合赠送 的要求 ，比如品牌、材质等 ，否则开发商同样可能构成违约。

【这些年 ，我们创造 的奇迹②】我国海水稻种植面积突破百万亩******

　　【这些年，我们创造 的奇迹②】

我国海水稻种植面积突破百万亩

袁隆平院士夙愿正一步步成为现实

　　光明日报青岛1月11日电（记者崔兴毅、刘艳杰）曾经寸草不生 的海滨滩涂 ，或 是直泛盐花的盐碱地上 ，竟然能长出香喷喷 的稻米 。这 是我国农业科技工作者创造 的奇迹 ！最新统计显示，截至2022年年底，我国耐盐碱水稻（俗称“海水稻”）种植面积已突破100万亩！

　　我国有近15亿亩盐碱地 ，一向被视为“农业荒漠”，而在中国农业科技人员眼中 ，种植海水稻， 是唤醒这一“沉睡”资源的重要方式。2012年 ，袁隆平院士牵头，在山东青岛组建海水稻研发团队，开始技术攻关 。

　　“与普通水稻不同，海水稻必须具有一定 的耐盐碱能力 ，可以在海滨滩涂、内陆盐碱地种植 。最初的种质资源 ，是袁老从国内外一点点收集来的。在此基础上，我们通过基因测序技术 ，筛选出天然抗盐 、抗碱 、抗病基因 的品种。目前 ，我们已经拥有种质资源近2000份 。”青岛海水稻研究发展中心技术研发部部长万吉丽介绍，“不仅如此 ，种质 的耐盐能力也不断提高,从最初 的3‰ ，提高到现在的8‰ 。”

　　光筛选种质不够,还得改良土壤。为此 ，科研人员探索出一套以综合排灌系统 、物联网传感器系统 、大数据农业信息服务系统为基础 的盐碱地改良技术。“通过地下传感器感知温度 、碱度、生长态势等信息，并即时传送至大数据中心 ，通过AI和专家诊断系统，智能调控土壤盐碱度及水肥释放 ，让土壤和作物都‘活’起来。”万吉丽说。

　　2018年，精心培育 的海水稻经历了最严峻 的考验——在紧邻塔克拉玛干沙漠的新疆喀什岳普湖县恶劣 的环境中试种。“当年亩产就达到300公斤，2019年以后，每年亩产都超过540公斤！”令全程参与该项目的山东省泰安市援疆指挥部技术人员王琦更加兴奋的 是 ，“土壤盐碱度从之前 的17‰降到2‰，还实现了一年之内稻麦两作 ！”

　　小小海水稻 ，打开中国粮食增产新版图。10年来 ，我国海水稻已从科研试验阶段进入规模化推广，实现了对全国四大类典型盐碱地 的全覆盖。

　　2020年，袁隆平院士进一步在全国开展海水稻推广种植，启动“十百千”工程——当年完成10万亩海水稻种植、100万亩盐碱地综合利用、1000万亩可利用的盐碱地储备。该工程计划用8到10年时间 ，改造一亿亩盐碱地,实现盐碱地变粮仓 。

　　“目前 ，这一工程正在稳步推进。‘改造一亿亩盐碱地 ，多养活8000万人’ 是袁老的夙愿 。我们离实现这个目标越来越近 ！”万吉丽信心满怀。

　　《光明日报》（ 2023年01月12日 01版）